Przebudowa domu to inwestycja, która może wiązać się z pewnymi — nie zawsze miłymi —  niespodziankami. Mówimy tu zarówno o niespodziankach natury administracyjnej, jak i tej z obszaru sztuki budowlanej. Z myślą o osobach, które przymierzają się do przebudowy budynku mieszkalnego, przygotowaliśmy swego rodzaju listę punktów, o których należy pamiętać. 

Przebudowa czy rozbudowa – jakie są różnice?

Zacznijmy od pewnego doprecyzowania faktów  — jak wynika z ustawy Prawo Budowlane,   przebudowa i rozbudowa stanowią dwa odrębne pojęcia. Można powiedzieć, że rozbudowa stanowi proces, którego efektem jest powstanie nowej bryły architektonicznej. Tym samym taka inwestycja ma znamiona budowy.

Rozróżnienie na przebudowę i rozbudowę sprawia, że w przypadku obu typów inwestycji na inwestorze spoczywa odmienny zakres obowiązków.

• W przypadku przebudowy wystarczy Projekt Architektoniczno-Budowlany i Projekt Techniczny. 
• Gdy mówimy o rozbudowie, tutaj lista spraw do załatwienia jest dłuższa i obejmuje konieczność opracowania Projektu Zagospodarowania Terenu, sporządzenia mapy do celów projektowych, geotechniki i pozostałych procedur, które trzeba zrealizować przed rozpoczęciem budowy. 

Należy w tym miejscu dodać, że rozbudowa zobowiązuje inwestora do prowadzenia inwentaryzacji budowlanej — dokumentu, który opisuje i obrazuje stan budynku przed rozpoczęciem jego rozbudowy. Dziś coraz częściej do sporządzania inwentaryzacji budowlanej wykorzystuje się nowoczesne urządzenia skanujące, które wiernie zapisują obraz budynku w postaci cyfrowej. 

Gdy mówimy o przebudowie, w jej przypadku prace prowadzone są w obrębie istniejącego budynku i obejmują jedynie zmianę jego cech wewnętrznych — niewpływających na zwiększenie powierzchni i kubatury budynku. 

Warto tu jeszcze dodać, że przebudowa obejmuje zmiany wewnętrzne, takie jak zmiana układu pomieszczeń, wymiana okien lub drzwi oraz modyfikacja dachu (np. montaż okna połaciowego), ale nie wiąże się z wykonywaniem nowych fundamentów. 

Ta różnica sprawia, że inaczej z punktu widzenia prawa postrzega się przebudowę i rozbudowę. W poniższym artykule będziemy raczej mówić o działaniach, które spełniają kryteria rozbudowy domu. 

Biorąc pod uwagę powyższe rozróżnienie, łatwo zauważyć, że rozbudowa wiąże się z koniecznością ponoszenia większych kosztów.  

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że często biura projektowe biorą na siebie cały ciężar załatwiania spraw administracyjnych podczas przebudowy. Z takiego założenia wychodzi biuro GIGAarchitekci, które w ramach udzielonego przez inwestora pełnomocnictwa, załatwia formalności w urzędach w imieniu klienta. 

Chcesz porozmawiać o możliwościach projektu przebudowy Twojego domu? Skontaktuj się z naszym biurem.  

Jakie inwestycje można zrealizować w ramach rozbudowy?

Warto teraz dla odmiany zastanowić się, jakie czynności można wykonać w ramach rozbudowy. Można w pewnym uproszczeniu założyć, że są to te inwestycje, które wiążą się ze zmianą gabarytów lub wymiarów bryły budowli. Idąc dalej, rozbudowa domu może obejmować rozbudowę o nowe pomieszczenia — mogą to być dodatkowe pokoje bądź garaż połączony z domem czy też lokal usługowy. Oczywiście rozbudowa domu może obejmować o wiele bardziej złożone prace budowlane niż tylko zwiększenie jego powierzchni o dodatkowy pojedynczy pokój. 

Co z drobnymi pracami takimi jak budowa przydomowego naziemnego  tarasu? 

Często właściciele domów zastanawiają się, czy budowa naziemnego tarasu połączonego z domem spełnia znamiona rozbudowy. Chcąc odpowiedzieć na to pytanie, trzeba mieć świadomość, że taras z prawnego punktu widzenia nie stanowi jednorodnej kategorii — wyróżnia się kilka typów tarasów.

Przepisy mówią, że tarasy naziemne powyżej 35 m² wymagają zgłoszenia, ale  nie jest w tym przypadku potrzebne pozwolenia na budowę. W przypadku tarasu, którego powierzchnia nie przekracza podanej wartości, nie jest konieczne pozwolenie na budowę ani zgłoszenie.

Etap projektowania

Po etapie załatwiania formalności przychodzi kolej na fazę projektowania. Tutaj istotne jest, aby projekt pozostawał w zgodzie z przepisami — zwłaszcza Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MDCP) lub decyzją o warunkach zabudowy (WZ). 

W sytuacji, gdy nie mamy bliżej sprecyzowanego planu rozbudowy, wiedza doświadczonych architektów może być nieocenionym wsparciem — biuro architektoniczne może przygotować całościową koncepcję rozbudowy.  

Rozbudowa domu — czy to w ogóle się opłaca?

Planując rozbudowę domu, warto się upewnić, że to rozwiązanie faktycznie ma sens i się opłaca. Może się okazać, że rozsądniejszym posunięciem będzie wyburzenie domu i ponowna budowa według nowego projektu. Biorąc to pod uwagę, ważne jest, aby na samym początku planowania rozbudowy skonsultować pomysł z architektem. Taka osoba dokona oględzin nieruchomości, pozna Twoje oczekiwania w kontekście przebudowy i będzie w stanie wskazać orientacyjny koszt inwestycji. 

Możliwe ograniczenia przy rozbudowie domu

Trzeba wiedzieć, że podczas planowania przebudowy lub rozbudowy mogą wystąpić różnego typu utrudnienia — niekiedy takie, które uniemożliwiają wykonanie rozbudowy zgodnie z projektem. 

Musimy także zaznaczyć, że poniższe scenariusze nie wyczerpują wszystkich możliwych przeszkód, które pojawić się przed i w trakcie rozbudowy. 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może pokrzyżować plany inwestora

Wyobraźmy sobie, że chcemy rozbudować nasz dom i zaprojektować w nim przestrzeń na gabinet lekarski. Nie jest powiedziane, że miejscowy plan zagospodarowania terenu pozwala na takie działanie. Może się okazać, że miejscowe prawo w Twojej okolicy przewiduje tylko i wyłącznie zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dlatego właśnie tak istotne jest dokładne zapoznanie się z warunkami wynikającymi z MPZP.

Wzrost kosztu inwestycji wynikający z opinii geotechnicznej

Jeśli planowane prace wymagają pozwolenia na budowę, musi zostać sporządzona opinia geotechniczna. Opracowanie jej jest warunkiem koniecznym, który trzeba spełnić przed rozpoczęciem inwestycji. Warto na samym początku skontaktować się z biurem architektonicznym, które zleci sporządzenie takiej opinii geologowi. 

Przykładowymi kosztami, które mogą tutaj wystąpić, są kosztowne roboty ziemne, gdy rozbudowa dotyczy budynku na terenach osuwiskowych lub na niekorzystnym do posadowienia gruncie. W takich przypadkach może pojawić się konieczność wymiany gruntu lub zastosowania fundamentów pośrednich, co także znacznie podnosi koszt inwestycji. 

Odległość od granicy działki jako ograniczenie przy rozbudowie

Przepisy jasno definiują odległość, która musi dzielić ścianę budynku od granicy działki. Warto śledzić przepisy w zakresie wymaganych odległości, gdyż te mogą się zmieniać. Wystarczy wspomnieć zmiany z 2024 roku — rozporządzenie wprowadziło przepisy, które regulują odległość ścian i okien budynku od granicy działki. W uproszczeniu – ścianę, która nie jest równoległa do granicy działki, można lokalizować w odległości nie mniejszej niż 3 m od granicy tej działki, natomiast okna (lub drzwi) w tej ścianie można lokalizować nie bliżej niż 4 m od granicy działki. Przed zmianami taka ściana z oknami lub drzwiami mogła być zbliżona tylko na odległość 4 m, niezależnie od lokalizacji okna w tej ścianie. 

Oczywiście są pewne wyjątki od tych przepisów. Przykładowo, jeśli ściana budynku granicząca z interesującą nas granicą działki nie ma okien i drzwi, a MPZP na to pozwala, wtedy istnieje możliwość rozbudowy domu w granicy działki. 

Kontrole nadzoru budowlanego

Zdarza się, że w wyniku kontroli nadzoru budowlanego zgłaszane są nieprawidłowości związane z realizacją rozbudowy. Warto więc wybrać rzetelne biuro projektowe i wykonawcę, który będzie odpowiadał za przebieg rozbudowy. 

Tego typu kontrola może zostać zaplanowana w odpowiedzi na anonimowe zgłoszenie, np. ze strony sąsiada, który ma podejrzenie w zakresie legalności prowadzonych prac. 

Koszt projektu rozbudowy domu

Jak zdążyliśmy pokazać we wcześniejszej części tego artykułu, koszt rozbudowy domu często okazuje się inwestycją sięgającą setek tysięcy złotych. Tak naprawdę wiele tutaj zależy od założeń projektu — one determinują koszt realizacji inwestycji.

Rozbudowa, a wzrost wartości nieruchomości

Zdarza się, że inwestor poza samą chęcią powiększenia domu, widzi w tej inwestycji dodatkową korzyść w postaci wzrostu wartości domu. W istocie tak jest, że rozbudowa domu podnosi jego wartość. Zwłaszcza jeżeli prace obejmują istotne roboty budowlane takie jak np. gruntowny remont elewacji, czy wymiana dachu. 

Przebudowa domu – przewodnik przez zawiłości  inwestycji (podsumowanie)

Mamy nadzieję, że lektura powyższego tekstu rozjaśniła przynajmniej część kwestii związanych z przebudową i rozbudową domu. Chcemy jeszcze na koniec podkreślić, że w przypadku rozbudowy warto dokonać kalkulacji kosztów. Być może okaże się, że sensowniejszym wyborem jest budowa nowego domu.