Przebudowa istniejącego obiektu często bywa trudniejsza technicznie od realizacji nowego. Podczas przebudowy biura może pojawić się wiele pułapek, których inwestor początkowo nie wziął pod uwagę. Aby pomóc Ci w przygotowaniu się do przebudowy przestrzeni biurowej, poniżej prezentujemy poradnik.
Z czego wynikają trudności związane z przebudową biura?
Przeważnie przebudowa biura komplikuje się za sprawą specyfiki istniejących obiektów, które powstawały w odległej rzeczywistości prawnej — nierzadko również poza nią. Równie często powodem komplikacji jest odmienny standard techniczny.
Zwykle zakres planowanej przebudowy jest szerszy, niż początkowo zakładał inwestor. Często pojawia się konieczność uporządkowania kwestii technicznych i formalno-prawnych — co może wymuszać konieczność popraw, napraw i różnych wymian. Zawsze na początku konieczna jest weryfikacja i doprowadzenie spraw do zgodności z obowiązujących stanem prawnym oraz standardem technicznym.
Ingerencja w konstrukcję budynku?
Jednym z trudniejszych elementów dotyczących przemiany istniejących budynków jest konieczność weryfikacji oraz wprowadzanie zmian w istniejącą konstrukcję obiektu. Skomplikowana jest weryfikacja stanu istniejącego, spowodowana często koniecznością radzenia sobie bez dokumentacji archiwalnej.
Często też istniejące elementy odbiegają jakością od wymagań stawianych przed nimi pierwotnie. Trzeba zatem umiejętnie zbadać potencjał i charakter tego, co najważniejsze. Pomocne są tu tradycyjnie wiedza i doświadczenie, ale też nowoczesne technologie:
- drony, elektroniczne systemy pomiarów,
- skany 3D,
- systemy prześwietlania (to one czasem pozwalające ocenić to, czego gołym okiem nie widać (np. zbrojenie ukryte w betonie).
Przebudowa biura od strony formalnej
Rewitalizacja istniejącej tkanki wymaga często dostosowania obiektu do obowiązujących standardów prawnych i technicznych. Zwykle sytuacja jest gorsza niż wydaje się dotychczasowym użytkownikom czy inwestorom, a fakt, że obiekt funkcjonował wcześniej dziesiątki lat nie oznacza, że był ideałem techniczno-prawnym. Weryfikacja aktualnej sytuacji w zestawieniu z planami inwestora pozwala wstępnie nakreślić kierunek dalszej ścieżki formalnej. Zwykle jest ona wyboista a czasem, na skutek wyłaniających się kolejnych informacji, zmienia diametralnie kierunek. Często dochodzi konieczność legalizacji, dostosowania, pozyskania odstępstw od obowiązujących przepisów, czy uzupełnienia braków technicznych, tam, gdzie odstępstwa są niemożliwe lub niewskazane.
Cały proces często ewoluuje i się wydłuża, ale finalnie zwykle daje dobre rezultaty. Podejście związane z odzyskaniem wartości funkcjonalnej istniejących budynków jest też cenne w kontekście ochrony środowiska, ponieważ często zastępuje realizację nowego obiektu a w konsekwencji może zmniejszać negatywny wpływ na środowisko (wykorzystujemy ponownie część obiektu, którego nie trzeba wyburzać i nie trzeba budować nowego – zmniejszamy ślad węglowy).
Praktyczne wskazówki na temat urządzania przestrzeni typu open space
Zdarza się, że nowoczesne firmy technologiczne (np. software house) wybierają na swoje biura stare, industrialne budynki. Przeważnie chcą zaaranżować tam przestrzeń typu open space. Na ten temat więcej napisaliśmy w osobnym artykule: jak zaprojektować biuro typu open space? Poniżej jednak znajdziesz wskazówki na temat ogólnego kierunku planowania aranżacji biur open space.
Takie podejście wymaga wyeksponowania atutów takiej formuły — mamy tu na myśli przede wszystkim otwarty charakter. Trzeba też zniwelować negatywne aspekty związane z open space, takie jak warunki akustyczne czy oczekiwania względem prywatności.
Trzeba jednak pamiętać, że realizacja każdego projektu wymaga przede wszystkim uwzględnienia indywidualnych oczekiwań inwestora, sposobu pracy zespołów i obowiązujących standardów estetycznych, technicznych i dizajnerskich.
Należy też w tym miejscu podkreślić, że projektowanie przestrzeni biurowej to zagadnienie wielopłaszczyznowe i istotne z uwagi na efektywność wykonywanej pracy. Coraz częściej celem przemiany istniejącej przestrzeni biurowej jest zwiększenie jej atrakcyjności, aby zwiększyć frekwencję w biurach w dobie pracy zdalnej.
Podsumowanie: jak zrealizować przebudowę biura?
Planując zmiany, należy pamiętać, że zwykle mają one zakres i budżet większy od planowanego. W dużej mierze efekt, czas realizacji oraz jej koszt uzależnione są od kompetencji, zaangażowania, doświadczenia oraz zaangażowania partnera projektowego. Są różne formy współpracy ale celem jest zawsze wykonanie najlepszej inwestycji, jaka w danym miejscu przy przewidywanym budżecie, możliwa jest do realizacji).
